2015 - a társasházak, lakásszövetkezetek szemszögéből nézve.

Mit vártunk 2014-ben és mit kaptak a közösségek. Vártuk egész évben az energia- megtakarítást segítő PÁLYÁZAT kiírását, de hiába. Vártuk az egyre növekvő számú közös költség tartozóval szembeni eljárás eszközeinek megteremtését, sikertelenül. Vártuk a közmű szolgáltatók elszámolási feltételeinek javítását, egy-két esetet kivéve sikertelenül. És még sok mindent lehetne felsorolni.
Ezek után mit várhatunk 2015-ben? Természetesen a fentiekben való előrelépést, amelynek reményéről sem a lakásszövetkezetek vezetői, sem a közös képviselők nem mondhatnak le.

A lakóközösségek számára ebben az évben is az egyik legnagyobb probléma a nem fizetők kintlévőségeinek jelentős növekedése lesz. Ez ugyanis azt jelenti, hogy a rendesen fizetők nyújtanak hitelt a nem fizetőknek, mivel a házak számláit ki kell fizetni, és azt csak a fizetők pénzéből lehet. Ismereteim szerint nincs Magyarországon olyan törvény, hogy az egyik tulajdonost kötelezik arra, hogy a másik helyett fizessen, de a gyakorlatban mégis ez történik.

Miért van ez így? Azért mert ebben az országban a nem fizetőkkel szemben nincs jogi eszköz a fizetés kikényszerítésére. Lehet mondani, hogy van fizetés meghagyási jogi intézkedési lehetőség és van végrehajtási stádium is. Csak hogy ezek zömében nem működnek.

A különböző felmérések szerint a nagy tartozók (több százezer forintosok) devizahitel elmaradásban is vannak. Lehetséges, hogy 2015-ben az állami közbelépés nyomán javul a helyzetük, de ez nem segít a közös költség megfizetése tekintetében. Így tovább növekednek a kintlévőségek.

Még rosszabb a helyzet, ha a hitelezők elárverezik a lakást, áron alul, veszteséggel. Ebben az esetben a tartozás veszteség a ház részére. Kérdés, meddig mehet ez így tovább - vagy a közösségeknek kell valamit kitalálniuk a helyzet súlyosságának csökkentésére.

Elszigetelten, de vannak lehetőségek. Bár a közös képviselők, még inkább a rendesen fizetők tábora hatalmas és az indulatok néha nehezen kezelhetők, nem tüntetés, vagy hasonló akciók szervezésére gondolok. Inkább a házi, SZMSZ-beli szabályok átgondolására.

A házak rendszerei (víz, fűtés, elektromos hálózat, stb.) a közösség tulajdonában vannak. Fenntartásuk, felújításuk, üzemeltetésük, a rendesen fizető tulajdonosok pénzéből valósul meg. A ház minden közműszolgáltató mellék-szolgáltatója, mert ha a ház rendszere nem működik, nincs szolgáltatás a lakások részére. Ebből levezethető, hogy aki nem működik közre a rendszer fenntartásában, ne vehesse igénybe annak szolgáltatásait. A legérzékenyebb pont az áramszolgáltatás szüneteltetése. Vannak működő példák jelentős eredményekkel. Könnyebb lenne, ha ezeket nem elszigetelten, hanem nagyobb közösségek területein (például kerület szintjén) lehetne alkalmazni. Azt azért nem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy a tartozók minimum két csoportba sorolhatóak. Egyrészt a jövedelemmel nem vagy nagyon alacsony jövedelemmel rendelkezők csoportja, akiknél a szolidaritás szempontjai szerint kellene eljárni. Másrészt ott vannak azok a lakók, akik tudnának fizetni, de nem akarnak. Az ő esetükben a szolgáltatás-szüneteltetés eredményre vezető módszer lehet.

A másik nagy kérdés a 2015. év tekintetében a Nemzeti Közműszolgáltató Vállalatok működési feltételeinek kérdése.
Itt egy működő rendszer átalakítása fog bekövetkezni. Ha megkérdezzük magunktól, hogyan minősítenénk a 20-25 év alatt kialakított szolgáltatói tevékenységet, finoman szólva sem lennénk elégedettek. Gondoljunk a szemétszállítási anomáliákra, vagy a vízfogyasztás mellék- és főóra szerinti elszámolására.

Az egyik nagy probléma az, hogy nem azok fizetik a díjat, akik fogyasztják. A másik, hogy ahány szolgáltató, annyi féle elszámolási rendszer működik. Miért és kinek jó ez a sokszínűség? Szerintem senkinek. De hogy a ház vezetésének nem jó, az biztos. Kétségtelen, hogy van, amit köbméterre, kilowattra, négyzetméterre, gigajoule-ra tulajdon hányadra, vagy személyek száma szerint érdemes, vagy kell kiosztani. De az is igaz, hogy a ház összetételének ismerete alapján ezt csak a vezetőség tudja jól megoldani. Nem várhatjuk a szolgáltatótól, hogy döntse el melyik díjfizetőre mekkora összeget számlázzon. Most amikor megalakulóban van a nemzeti közműszolgáltatás, jó lenne, ha a szabályok nem mellőznék a társasházak, lakásszövetkezetek szempontjait sem. Jó lenne, ha olyan szakemberekkel is konzultálnának, akik a közösség érdekei alapján foglalnak állást.

Mert van jó példa. Nem is kellene mindent kitalálni, csak a jól működő konstrukciókat kellene ésszerűen adaptálni a nem annyira jól működők helyébe. Példát is mondok rá. A Főtáv Zrt. elszámolási rendszere relatíve a legigazságosabb. A hőközpontban mért fogyasztás teljes mértékben ki van osztva az egyéni díjfizetőkre, vagyis a fogyasztókra. Ez egységesen működik a vízmelegítési és fűtési hődíjra. Ehhez egy dolog szükséges, az, hogy a ház vezetője tudja, ki mennyit fogyaszt. Ezt pedig vagy tudja a közös képviselő a rendelkezésére álló eszközök segítségével, vagy nem. De ha ő nem tudja, akkor senki sem. A 2016-tól ránk is érvényes EU előírás szerit csak mért fogyasztás számlázható a díjfizetőre. Az előkészítés utolsó évében járunk.

Az élen járók teszik a dolgukat. A Főtáv Zrt. 2015. első negyedévétől a már 2014. december 1-től érvényes új üzletszabályzat alapján működik. Ennek egyik legsarkalatosabb új pontja az internetes arányközlés kötelezővé tétele. Nyilvánvaló, hogy az átmeneti időszakban sok közös képviselőnek nehézséget jelent majd az új feltöltési módszer megtanulása. De ezután egyszerűbb lesz a munkánk. Kevesebb időt kell tölteni vele, csökken a papírfelhasználás, és kisebb költségek mellett lesz végezhető a feladat.

Azok a közös képviselők, vagy lakásszövetkezeti vezetők, akiknek nincs megfelelő szakmai hátterük az új feladatokhoz, számíthatnak az MTOSZSZ szakmai segítségére, vagy partnerei révén a konkrét feladatok elvégzésében is.

Gugyella János
MTOSzSz elnökségi tag
Társasházi MagazinBLOCK 2000 Quadratus Kft.BLOCK 2000 Team Kft.